住房是人类最基本的生活条件，也是关系国计民生的重大经济和社会问题。居民住房状况不仅涉及到自身的切实利益，更关系到我国全面建设社会主义和谐社会的进程。在浙江经济社会处于转型的关键时期，城镇居民收入现状和住房需求之间的矛盾也比较突出，相关政策的调整也倍受社会各界关注。在当前新型城镇化的大背景下，通过对浙江城镇人口居住现状、商品住宅市场发展等相关问题进行研究，进而促进商品住宅市场持续健康发展已经成为一项很有理论和实践意义的课题。

一、浙江城镇人口居住现状

近年来，随着浙江经济社会的不断发展，人口居住状况得到

不断改善。尤其是伴随着1998年住房制度改革的深入实施，浙江住宅建设突飞猛进，自有住房拥有率不断提高，居民住房条件逐步得到改善。

1.人均住房建筑面积不断增大。1983年，浙江城镇人均住房使用面积仅9.44平方米。伴随着住房制度改革的深化，住房分配市场化程度不断加深，住房拥有率也有了长足发展。2010年底，浙江城市和镇的住房拥有率分别达到54.7%和63.5%。2012年末，人均住房建筑面积达到37.07平方米，高于32.9平方米的全国平均水平。

2.购买商品住房比例逐步提高。目前，浙江城镇居民通过购买商品房解决和改善住房条件的比例不断提高。2010年，浙江城市拥有住房的家庭户中，购买商品房的比例为20.2%，自建住房为18.9%，购买原公有住房、二手房、经济适用房的比例分别为7.6%、6.3%和1.7%。在镇的家庭户中，住房来源主要为自建住房，比例为44.1%，其次为商品房的11.8%。同时，相关调查资料还显示，2012年，浙江城镇居民住房按产权来源分类中，有60.2%是通过购买商品房取得的自有住房，比2002年的18.4%有了显著提高。2012年，浙江商品住宅销售面积达3316万平方米，是2002年的1.8倍，购买商品住房成为今后住房消费的主要方向。

表1 浙江城市、镇家庭户拥有住房来源分布情况（%）

3.人均居住空间不断扩大。2010年，浙江城市居民平均每户拥有住房2.26间，人均住房建筑面积30.97平方米，人均住房0.89间；居住在镇的居民平均每户住房2.76间，人均住房建筑面积38.53平方米，人均住房1.04间。对照2004年建设部《全面建设小康社会居住目标》的标准，浙江城镇居民基本上达到了住房的小康标准。但与到2020年人均住房建筑面积35平方米，平均每套住宅标准在120平方米左右，户均一套、人均一间的总体目标还有一定的差距。

4.房屋基本设施日趋完善。浙江城镇居民房屋需求开始向更注重住宅品质的阶段发展。调查数据显示，2012年末，浙江城镇独用自来水的家庭达到99.9%，拥有浴室卫生设施的家庭达90.3%，使用管道气厨房的家庭也占到38.4%，94.7%的家庭用上空调设备。同时，居民购房观念也在不断转变，对住房的需求从“有房住”逐渐升级为“住好房”。除了对住房面积提出要求外，更将房屋品质、小区环境、周边配套设施、教育资源等作为购房的重要参考标准。

二、浙江商品住宅市场发展历程回顾

无论从开发投资、销售面积等具体指标，还是从国家相关调控政策的对象来说，商品住宅市场构成了房地产市场的主流。根据我国房地产相关政策的演变和浙江的实际发展状况，可以把浙江商品住宅市场发展历程划分成五个阶段。

1.起步发展阶段（1979－1989年）。在房地产发展的起步阶段，我国采取了多种住房改革措施，如在1980年6月，中共中央国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策；1987年10月，中国共产党十三次全国代表大会第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位等重大问题。由此，浙江商品住宅市场也步入发展的重要阶段。

2.全面推进阶段（1990－1997年）。1994年7月18日，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定建立与市场经济体制相适应的新型城镇住房制度，实现住房的商品化、社会化。以此为契机，浙江加快住房建设，鼓励多种形式参与住房投资与建设，通过不断改善居住条件来满足城镇居民不断增长的住房需求，商品住宅市场取得了一定程度的发展。

3.快速发展阶段（1998－2004年）。1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，我国停止了住房实物分配，实行住房分配货币化，并培育和规范住房交易市场。从此，浙江房地产业真正进入市场，走上产业发展之路。这一时期，长期累积的住宅需求和土地供应不足所引起的商品住宅供给不足，使得浙江住宅市场价格连续攀高。这期间，高速的经济发展也刺激了住房消费，房价的上涨造成大量投资资金进入房地产市场，推动了房价的全面上涨。

4.密集调控阶段（2005－2007年）。随着住宅投资不断扩大和房价的持续上涨，为规范市场发展，2005-2007年，国家密集出台一系列调控政策。浙江也迅速发布了《关于加强宏观调控保持房地产市场健康发展的通知》、《浙江省城镇廉租住房保障办法》等来规范房地产尤其是住宅市场的发展。如，2006年“国六条”的出台，使得商品房成交量进一步下降。2007年，央行采用存贷款利率先后多次上调的政策工具，促进房地产市场健康发展。浙江住宅市场开始回归平稳，价格涨幅出现下降。

5.深度调整阶段（2008年以来）。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法等配套政策相继出台，标志着中国房地产市场发展模式发生了根本性的改变，浙江商品住宅市场也进入一个新的发展阶段。同时，从2008年开始，受密集调控的影响，浙江住宅市场不再具有阶段性特征，每年表现都有所不同。2008年，上半年出台抑制楼市过热“严厉调控”的政策措施，受金融危机的影响，下半年开始政府开始全力救市，政策变为鼓励房地产发展。2008年的救市政策对住宅市场的拉动作用突出体现在2009年，浙江商品住宅市场异常火爆，交易量与价格都快速上升。随着2010年“新国五条”、2011年“新国八条”等调控措施的出台实施，浙江住宅市场经历了一段跌宕起伏的时期。随着政府调控效应的逐步显现，浙江商品住宅市场逐渐从狂热转变为理性，并初步建立起城镇住房保障体系。

三、浙江商品住宅市场供需状况

（一）商品住宅市场供需总量分析

1.住宅市场供给总量。根据研究需要及指标的可获取性，选取住宅投资、施工和竣工面积等指标分析商品住宅市场的供给情况。

（1）商品住宅投资情况。浙江房地产开发投资由2002年的729亿元增加到2012年的5226亿元，2012年是2002年的7.2倍，年均增长17.8%。其中，住宅投资由2002年的547亿元，上升至2012年的3437亿元，年均增长16.5%。住宅投资占房地产开发投资的比重呈逐步下降的趋势，但仍是房地产开发投资最主要的构成部分。

表2 2002－2012年浙江房地产开发投资及住宅投资变动情况

（2）房屋及其住宅施工、竣工面积情况。住宅施工面积由2002年的6391万平方米，增加到2012年的21656万平方米，2012年是2002年的3.4倍，年均增长13.0%；2012年住宅竣工面积为2917万平方米，比2002年增长1.4倍，年均增长3.3%。自2004年以来，每年住宅竣工面积基本在3000万平方米左右，呈较为稳定的态势。

表3 2002-2012年浙江商品住宅供给情况

2.住宅市场需求总量。2006年，浙江商品房销售面积为3545万平方米，销售额为1693亿元。此后各年销售面积起伏不定，最高的2009年达到5538万平方米，而最低的2008年为2992万平方米，2007年以来年均增长仅有2.0%。销售额则增速明显。2012年，商品房销售额为4263亿元，是2006年的2.5倍，年均增速达16.6%。商品住宅销售面积和销售额的增长情况与商品房基本相一致。2006年，浙江商品住宅的销售面积为3040万平方米，销售额为1371亿元，到2012年销售面积也仅为3316万平方米，销售额却已经增加到3542亿元。2007年以来，浙江商品住宅的销售面积年均增长仅为1.5%，销售额年均增长却达到了17.1%，说明商品住宅平均销售价格上涨很快。2006-2012年，商品住宅销售面积和销售额占商品房的平均比例分别为83.2%和82.2%。

表4 2006-2012年浙江商品房及商品住宅的销售情况

3.商品住宅市场供需对比分析。本文选取商品住宅竣工面积与销售面积的比值作为分析评价指标。一般来说，住宅市场出现供应短缺，该比值将变小；如果供应量变大，出现高待售面积时，该比值将会变大。从2006年以来供需情况看，除2008、2011年外，浙江商品住宅销售面积都大于竣工面积，竣工销售面积比小于1，这表明需求是相当旺盛的。但由于近些年住宅竣工面积增长缓慢甚至回落，导致供给小于需求，如2007、2009、2010等年份该指标远远小于1，供给小于需求的局面非常紧张。此外，全部房屋竣工面积与销售面积的比值接近1，表明供需基本平衡，也间接说明商业营业用房、办公楼等其他物业类型竣工面积与销售面积的比值大于1，处于供大于求的状态。

表5 2006-2012年浙江商品住宅供需对比情况

（二）商品住宅市场供需结构分析

根据数据来源的可获取性，按照90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上等三类，对住宅结构供需情况进行分析，并对别墅高档公寓占比情况进行单独分析。

1.商品住宅市场供给结构。2012年，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上等三类投资分别为970、1161、1305亿元，占住宅投资比重分别为28.2%、33.8%和38.0%。90平方米以下、90-144平方米等两类占比均比2011年有了一定程度的提高，而144平方米以上住宅则出现下降，但其占比仍是三类中最高的一类。别墅高档公寓投资占比也较2011年有了一定的提高。各类商品住宅施工面积、竣工面积占比大小基本相当，但具体和各类投资占比有所区别。其中，90-144平方米施工、竣工面积占比最高，分别为41.0%和41.2%，其次是144平方米以上，而90平方米以下的施工、竣工面积占比则均为最低。2012年，90平方米以下、144平方米以上等两类施工、竣工面积占比均比2011年出现下降，而90-144平方米住宅则出现一定程度的提高。2012年，别墅高档公寓施工、竣工面积占比分别为7.1%和6.6%，均比2011年出现提高，这也和投资占比变动情况相似。

表6 2011-2012年浙江商品住宅市场供给结构变动情况

2.商品住宅市场需求结构。2012年，90-144平方米住宅销售面积、销售额占比均最高，分别为41.9%和37.3%。而90平方米以下住宅销售面积、销售额的占比均最低，分别为25.2%和26.8%。从2011、2012年占比变动情况看，90平方米以下住宅销售面积出现下降，而销售额占比却出现一定程度提高；144平方米以上住宅销售面积和销售额均出现下降；90-144平方米商品住宅销售面积和销售额均出现提高。别墅高档公寓销售面积和销售额的占比均有所下降。。

表7 2011-2012年浙江商品住宅市场供给结构变动情况

3.商品住宅市场供需结构对比分析。从浙江商品住宅供需结构对比看，2011年住宅销售面积小于竣工面积，销售形势并不旺盛。在各分类中，仅有90-144平方米这一类销售形势相对较好，基本实现供需平衡。2012年，市场销售形势出现显著变化，销售明显好转，竣工面积远小于销售面积，市场供不应求，尤其是90平方米以下、90-144平方米等两类销售面积远大于竣工面积，而144平方米以上大户型、尤其是别墅高档公寓的供给则相对充足。

表8 2011-2012年浙江商品住宅供需结构情况

（三）城镇居民住房有效需求分析

城镇居民的收入水平和住房支付能力的高低是决定其能否购买商品住宅的重要因素，即有支付能力的住房需求才是有效需求。房价收入比是衡量居民住房支付能力的一个综合性指标，也是国际上通用的衡量居民住房支付能力的重要指标。房价收入比可以笼统的说成是房价与居民收入的比值，一般认为房价与居民家庭年收入比保持在3到6倍之间比较合理，高于6就超出了居民的承受能力。

1.商品住宅房价收入比变动情况。从商品住宅房价收入比变动情况看，2006年为11.36，2010年上升到15.58，最近两年虽有一定程度的回落，但2012年仍高达13.55。商品住宅房价收入比持续高位，也充分说明居民购买住房的压力依然很大，多数居民不能承受由商品住宅市场提供的住房。

表9 2006－2012年浙江商品住宅房价收入比变动情况

2.城镇各收入阶层房价收入比分析。收入水平的差异，决定了不同阶层家庭之间明显的消费差别。实行住房分配货币化后，各类家庭住房需求及其承受能力也会差别很大。从2012年各收入阶层房价收入比可以看出，浙江城镇仅有最高收入组（占比10%）的家庭能够勉强具有商品住宅的购买能力，高收入组的房价收入比也有9.36，而最低收入组和低收入组分别达到38.51和24.0，即现有的商品住宅价格水平已经远远超出浙江城镇绝大多数居民的购买能力。

表10 2012年浙江各收入阶层商品住宅房价收入比

四、浙江商品住宅市场发展中存在的主要问题

1.商品住宅市场供给总量还不能完全满足众多家庭的需要。目前，浙江城市和镇自有住房拥有率分别为54.7%和63.5%，还有相当比例的城镇居民需要依靠租房等其他途径实现居住需求。2012年，浙江商品住宅销售面积3316万平方米，销售套数为28.2万套，当年商品住宅竣工面积只有2917万平方米，按照上述套均117.5平方米计算，约为24.8万套。从2006年以来浙江商品住宅销售套数看，最高的2009年达到39万套，而最低的2008年仅有20万套。2012年，浙江年末常住人口5477万人，其中城镇人口3461万人，按照户均人口3人计算，城镇有1100多万家庭户。通过这些数据对比可知，市场每年可提供的新建商品住宅套数只占城镇居民总户数的3%左右。中国人传统观念和社会现实表明，拥有属于自己的住房对于绝大多数人至关重要。同时，商品住宅具有改善居住条件和投资保值的双重属性，尤其是在目前国内缺乏投资渠道的情况下，居民对商品房投资更为青睐。综合多方因素，可以判断出浙江商品住宅市场供给量还不能较好的满足社会各界需求，这也是造成房价上涨较快的最基本原因。

2.商品住宅价格上涨过快和总体房价偏高。浙江商品住宅平均销售价格上涨速度远高于同期居民收入的增长水平。2012年，浙江商品住宅平均销售价格已经超过1万元。房价收入比表明，浙江房价水平已经远远超过绝大部分居民的购买能力。目前，社会上多个家庭为子女共同承担购买商品住房的现象相当普遍，意味着多代购房已经严重透支了这些家庭的消费能力。这种现象的长期存在对于社会经济的持续健康发展、实现经济发展方式转变造成了不利的影响。同时，相当城镇人口没有从商品住宅市场购房拥有或者实现改善居住条件的能力，而且保障性住房又不能满足这部分需求，如何改善这些人的居住问题变得尤为困难。

3.商品住宅供应结构性矛盾仍然存在。从目前浙江商品住宅供应情况看，套均面积基本在120平方米左右。随着各项调控政策措施的贯彻落实，浙江商品住宅套均面积出现下降趋势，2012年平均每套为117.5平方米。最近几年，别墅高档公寓供应出现上升，90平方米以下住房供应有减少的趋向，中小户型普通商品房供给不足的结构性矛盾依然存在。从浙江城镇居民居住现状和实际销售情况看，90-144平方米户型仍然占据主要位置，销售形势也相对较好。这表明目前浙江城镇居民改善型需求明显加大，也是商品住宅发展的方向。今后浙江仍需要进一步加大90平方米以下、90-144平方米户型商品住宅的建设力度，更好的满足城镇居民的多层次需求。

4.保障性住房体系建设仍明显滞后于商品住宅市场发展。伴随着商品房市场的快速发展，浙江各类保障性住房建设相对滞后。尽管从近几年保障性住房建设套数看，年均在15万套以上，总量相对于30万套左右的商品住宅并不算少。但这些住房大部分是城市拆迁性安置住房、棚户区改造等定向性住房，很多城镇人口并不能真正获得这类住房。随着经济适用房等保障性住房的逐步退出，很多外来人才、毕业生等获得保障性住房的难度再次加大。虽然已经出台多个政策措施加大对廉租房、经济适用房、公租房等保障性住房建设力度。但地方政府对保障房建设缺乏行动意愿，执行力度不够的现象比较普遍。总的来说，各类保障性住房建设和快速发展的商品住宅市场相比，仍然存在着“一条腿长，一条腿短”的问题。

五、促进浙江商品住宅市场发展的对策建议

一是适当增加商品住宅供给总量，切实调整住宅供给结构。新型城镇化的启动及社会经济的较快发展，浙江商品住宅面临巨大的市场需求。浙江强大的民间资本决定了其城镇居民具有与其他地区不一样的、更为强大的住房购买能力。针对未来时期依旧旺盛的住宅市场需求，应该切实有效增加商品住宅总量的供给力度，形成供给略大于需求的市场格局，有利于稳定住房价格和促进住宅产业发展。同时，开发商普遍存在的热衷于开发大户型、高档住宅，导致中低档住宅供给不足。针对这种结构失衡的现状，政府应根据居民居住情况、收入水平的变化以及城镇化的进程等调整住房供应结构。在增加住宅用地的有效供给的基础上，严格控制大户型、高档住宅的建设用地供应量，确保中小户型普通住宅用地，保证各层次居民的住房需求。

二是创造良好的政策环境，推动商品住宅市场平稳健康发展。针对商品住宅价格上涨过快的问题，国家从2002年起主要采取在流通环节通过税收、紧缩信贷等方式抑止房价的过快上涨，经过这些年的实践，效果不太明显。在覆盖全社会的保障性住房体系没有完全建立起来的情况下，主要依靠抑止需求的方式来遏制房价的上升，短期内可能会收到一定效果。一系列的政策在打击投资性需求的同时，也在一定程度上挫伤了刚性需求和改善型购房者的信心。因此，政策既要调节供需关系，引导正确消费，但是也要避免引发新的供需矛盾，抑制刚性需求，应在国家政策的基础上，实施更加适合本地特色的商品住宅长效调控政策。

三是稳定商品住宅价格水平，积极引导市场合理预期。一般说来，商品住宅价格和城镇人均可支配收入是影响住宅市场有效需求的主要因素，保持两者相适应增幅对于浙江商品住宅市场的健康持续发展非常重要。提高城镇居民工资性收入，增加经营性收入，深化收入分配制度改革，拉动居民可支配收入增长，使得城镇居民的收入增长与经济增长同步；稳定住宅市场的价格，使房价回归合理水平，把住宅价格增速减缓到与国民收入相适应的水平，引导市场供需平衡；用金融、税收以及土地交易等制度的完善，形成稳定的房价预期，彻底消除房地产投机过剩和暴涨，进入真正的稳定发展期。

四是加大保障房建设力度，逐步形成多层次住房需求格局。通过商品住宅来解决中高收入者的住房需求，使用市场机制解决城镇人口改善型住房需求和追求个性生活品质的居住需求。加大保障房建设总量，增加并落实保障房建设用地，确保建设资金的足额供应。切实改变住房单纯和过度依赖商品房的格局，使住宅供应结构呈现多元化、多层次、高保障的特点，这也会在一定程度上抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。注意完善公平公正的保障房分配制度，使得保障房能用于有真正需要的城镇居民。