2009年，为应对国际金融危机、促进房地产市场稳定健康发展，我国在房地产领域出台了一系列政策措施。在这些鼓励性政策的积极推动下，我省房地产开发投资增幅稳步上升，商品房销售“井喷”。但同时也出现了房价上涨过快、过高的趋势。这将影响到房地产平稳健康发展，值得重点关注。

一、房地产投资运行的主要特征

2009年，我省房地产投资增速呈现出不断回升的运行态势，但是到了12月份，受国家优惠政策到期、2010年政策还不明朗，开发商观望情绪有所增加等因素的影响，全年投资增幅比1-11月出现一定程度的回落。

（一）房地产开发投资

1.房地产投资增速稳中加快。2009年，全省房地产开发投资2254亿元，增长11.4%，增幅分别比一季度、上半年加快6.6和1.5个百分点，与前三季度持平，呈现稳中加快的增长态势。

2.各物业投资均保持增长，投资结构有所优化。2009年，全省住宅、办公楼、商业营业用房投资分别为1581、1478和250亿元，分别增长10.8%、7.5%和20.0%。在住宅投资中，90平米以下和经济适用房增长相对较快，分别为28.9%和13.5%，别墅高档公寓则下降4.7%。

3.全省设区市房地产增幅差异明显。2009年，舟山、宁波和台州市房地产投资增长较快，增幅均超过20%，分别为25.8%、21.7%和20.6%，明显高于全省平均增幅；杭州和温州市的增幅分别为14.5%和15.5%，也高于全省均幅；嘉兴、湖州、绍兴和丽水市仅增长3.3%、3.4%、4.2%和3.3%；而金华和舟山市则分别下降5.8%和17.6%。

（二）房地产开发

1.房地产开发规模继续扩大。2009年，全省房屋施工面积19921万平方米，比上年增长3.4%，其中，住宅施工面积13947万平方米，比上年增长1.9%；90平方米以下房屋施工面积比上年增长25.7%。全省房屋竣工面积3673万平方米，下降17.6%，其中，住宅竣工面积2671万平方米，下降18.1%。

2.商品房新开工面积等部分先行指标总体向好。2009年，全省房屋新开工面积增长7.0%，即1-11月第一次出现正增长后，继续延续着增长态势。其中，住宅增长6.6%。同时，本年完成开发土地面积和本年购置土地面积分别下降13.0%和28.7%，降幅分别比前三季度缩小13.9和26.4个百分点。

从全年各月情况看，前10个月新开工面积的累计数均为下降，1-11月第一次出现正增长，随着年底的临近，2009年实施的一系列促进房地产发展的优惠政策到期，开发商的观望情绪有所增加，新开工面积增幅1-12月比1-11月回落7.5个百分点。

（三）商品房销售

1.商品房销售增长迅猛。2009年，全省商品房销售面积5525万平方米，增长84.7%，增幅分别比一季度、上半年和前三季度提高70.9、33.0和2.8个百分点。其中，住宅销售面积增长91.3%。90平米以下、140平米以上、别墅高档公寓销售形势都很好，销售面积分别增长1.1、1.0和1.2倍；办公楼和商业营业用房销售面积分别增长53.5%和51.0%。全省商品房销售额4303亿元，增长1.3倍，明显高于销售面积的增幅。

2.销售价格上涨明显。据国家统计局浙江调查总队抽样调查数据显示，2009年全省房屋销售价格比上年上涨3.0%。其中，2009年全省新建房价格比上年上涨3.4%，二手房价格比上年上涨2.4%，新建房比二手房价格涨幅高1个百分点。商品房销售价格的明显上涨，对于我省房地产市场的平稳运行产生了较大的压力。

（四）房地产开发投资资金来源情况

随着鼓励房地产市场稳定发展的相关政策效应的逐步显现，全省房地产投资本年资金来源逐步宽松。2009年，房地产开发投资本年资金来源4473亿元，比上年增长49.8%，分别比一季度、上半年和前三季度上升41.8、28.2和4.7个百分点。其中，国内贷款和自筹资金分别增长30.2%和1.8%；主要来自于购房者的其他资金来源比上年增长83.5%，比前三季度上升13.8个百分点。

二、房地产投资运行中值得关注的问题

2009年，我省商品房销售火爆，房地产投资呈现稳中加快的运行态势，房地产市场的活跃为我省应对金融危机、保持经济平稳较快发展做出了突出贡献。但在发展过程中也出现了诸如房价上升过快等值得我们重点关注的问题。

1.商品房价格上涨过快或高房价问题。2008年由于我省商品房销售低迷，房价基本上比较平稳，到了2009年一季度时甚至出现了打折销售的现象。但随着商品房销售出现“井喷”，房价也随之逐月提高，2009年全省房价已经上了一个新台阶，大部分地区房价已经超过了2007年的最高水平。房价上涨过高、过快会抑制“刚需”，不利于改善居民的居住条件，也不利于整个房地产市场的健康平稳发展。进入2010年后，随着各项新政策的逐步实施，我省房价是否会出现 “拐点”，值得我们进一步关注。

2.土地价格上涨过快问题。2009年4季度，全省土地交易市场仍然火爆，土地交易价格比上季度上涨17.6%，比3季度涨幅扩大了9.7个百分点。其中，居住用地价格比上季度上涨39.3%，是推动土地交易价格上涨的主要原因。土地价格的快速上涨不可避免地在一定程度上推动了商品房价格的上升。此外，随着国土部出台50%首付的土地新政后，这将对大部分开发商尤其是中小企业形成较大的压力，同时也对完善我省商品房市场多层次供给体系产生一定的影响。

3.商品房供应结构性矛盾依然存在。随着近几年中央及相关部门对房地产市场各项调控措施的逐步贯彻落实，经济适用房、中小户型普通商品房的市场供给数量明显增加，且销售也相对较好，表明我省的房地产市场供给结构出现了积极变化。同时也应看到，尽管2009年我省经济适用房和90平米以下普通商品房等指标增长相对较快，但是从总量上说，经济适用房和90平米以下普通商品房投资比重仅占3.5%和30.4%，施工面积也分别仅占5.9%和25.7%，即与国家的要求还有较大的差距，也不能较好地满足较大的市场需求，供给的结构性矛盾依然突出。今后我省仍需要进一步加大廉租房、经济适用房和中小户型普通商品房的建设力度。

4.房地产市场（金融）风险存在加大的可能性。从我省房地产投资本年资金来源情况看，逐步宽松。但是值得注意的是来自房地产开发商的自筹资金却增长缓慢，2009年自筹资金仅增长1.8%，所占比重也只有17.2%。自有资金比重是衡量一个房地产企业经济实力的重要标志。自筹资金过低，过分依赖银行，容易埋下金融风险隐患。此外，目前国务院等相关部委出台的一系列房地产政策措施，也将对这部分企业形成很大的压力。进入2010年以后，随着信贷等政策趋紧，房地产企业面临的资金压力将会越来越大。这些资质较低的中小企业，由于受销售下降，后续融资渠道不畅等影响，存在资金链断裂的风险。从目前情况看，我省房地产开发企业面临新一轮“洗牌”几率再加大，将不可避免地加大银行信贷资金潜在的偿还风险。

2010年，在目前国家一系列针对房地产市场调控政策密集出炉的情况下，我省房地产发展必将迎来极为关键的一年，预计全年仍将保持平稳运行态势，但投资、销售增速将有所放缓。