2008年对我省房地产市场来说是极不寻常的一年，受美国次贷危机引发的金融危机、市场预期不佳等因素的影响，我省房地产开发投资呈现先上升后回落，商品房销售不断下降的态势。针对这种情况，虽国家和地方都相继出台了旨在稳定房地产市场的一系列政策措施，但经过两个多月来的实施，政策效果还没有充分显现。

一、房地产投资运行的主要特征

2008年随着国际国内宏观经济环境的急剧变化，我省房地产市场发展面临较为严峻的局面，房地产投资运行继续处于调整期。

（一）房地产开发投资

1.房地产投资继续处于调整期。2008年，全省房地产开发投资1999亿元，比上年增长9.8%。2005-2007年我省房地产开发投资分别增长7.6%、8.1%和15.7%，几年来处于一个相对稳定的低增速水平，与2004年以前各年份的高增长相比变化较大。这种调整，一定程度上有助于抑制我省房价的过快增长以及房地产开发商盲目投资热情，也有利于更好的促进我省房地产市场的健康有序发展。

2.不同类型物业投资增长态势迥异，中小户型住宅投资表现喜人。2008年，我省住宅投资1420亿元，比上年增长8.5%，其中，全省90平方米以下住宅投资374亿元，比上年增长达57.6%；办公楼投资129亿元，增长17.9%；而商业经营用房投资却出现下降，降幅为4.2%；其他物业类型投资251亿元，增长28.2%，成为稳定我省房地产投资增长的重要组成部分。

3.全省设区市增幅差异明显。2008年，台州和嘉兴市房地产投资增长较快，增幅均超过20%，分别为31.9%和22.7%，明显高于全省平均增幅；杭州、温州、绍兴和金华市的增幅在10%－20%之间，分别为15.0%、14.0%、11.8%和15.7%；湖州市仅个位数的增长，为8.7%；而丽水、宁波、衢州和舟山市却出现负增长，分别下降了25.9%、7.6%、0.6%和0.5%。显然我省房地产投资增长差异明显，增幅最高与最低市之间差距达到57.8个百分点。

（二）房地产开发

1.房地产开发规模持续扩大。2008年，全省房屋施工面积19095万平方米，比上年增长3.9%，其中，住宅施工面积13624万平方米，增长1.3%；90平方米以下房屋施工面积和新开工面积表现较好，分别增长50.9%和19.6%。全省房屋竣工面积4133万平方米，增长0.8%，其中，住宅竣工面积3059万平方米，增长0.2%。在房地产市场面临交大的压力下，我省房屋施工面积及竣工面积均保持了一定的增速，开发规模持续扩大。

2.本年购置土地面积、房屋新开工面积等房地产先行指标出现下降。2008年，全省房地产本年购置土地面积下降9.5%。房屋新开工面积5095万平方米，下降3.3%，其中住宅下降7.6%。这将对我省未来房地产投资的平稳增长产生较大压力。

（三）商品房销售

1.商品房销售降幅明显。2008年以来，我省房商品房销售面临巨大压力，目前市场观望气氛浓厚，销售面积下降明显。2008年，全省商品房销售面积2880万平方米，比上年下降36.6%，但降幅与1-11月的37.4%相比，有所缩小。其中，住宅销售面积下降39.0%，办公楼下降22.4%，商业营业用房下降21.8%。但90平方米以下商品房销售相对较好，增长45.6%。受市场观望氛围浓厚，商品房销售不畅的影响，我省商品房空置面积不断上升，2008年全省空置面积增长12.5%，其中，住宅空置面积增长7.6%。

2.销售价格下降，盈利能力大幅减弱。据国家统计局浙江调查总队抽样调查数据显示，2008年我省商品房销售价格下降，盈利能力大幅减弱。2008年四季度商品房销售价格景气指数为78.1,分别比上年同期和去年三季度回落37.4和19.0点，商品房价格景气指数是去年以来首次大幅回落。销售价格的大幅回落，使得盈利能力大幅下降，企业盈利景气指数为72.4,比上年同期和去年三季度回落40.1和5.7点，并创1999年开展景气调查以来的历史最低水平。

（四）房地产开发投资资金来源情况

2008年，受多种因素的影响，我省商品房资金来源趋紧。房地产开发投资本年资金来源2858亿元，下降7.1%，自1-10月出现下降以来，降幅不断加大。其中，国内贷款增长4.6%，比上半年回落2.4个百分点；自筹资金增长13.9%，比上半年回落6.1个百分点；主要来自于购房者的其他资金来源增速出现明显下降，降幅为18.6%，比上半年回落达22.6个百分点。

二、房地产投资运行中存在的主要问题

2008年，浙江省房地产市场波动交大，纵观近几年的数据，表明目前仍继续处于调整期。在这一发展过程中，也存在着一些值得我们关注和思考的问题。

1.我省城镇居民的可支配收入水平对较高的房价水平不能形成较强的支撑。以2008年全省及各市城镇居民可支配收入，每户家庭成员数3人为基础，采用2008年我省及各市住宅平均价格，一套住宅平均建筑面积（100平方米），可以计算得到我省目前的房价收入比达到9.1，大大高于国际公认的合理区间3-6。从各市的情况看，温州和杭州的房价收入比最高，分别为12.5和11.5；宁波、舟山和丽水的这一指标在都在9.0以上。尽管考虑到目前我国社会经济发展的一些实际情况，我省房价收入比相对偏高也是不争的事实。这充分表明目前房价对于我省部分居民目前的可支配收入而言，已经不能形成强有力的支撑。

2.目前我省商品房出现供大于求的迹象。从2008年我省房地产开发投资相关数据看，我省开发土地面积、房屋施工面积等指标均保持了一定的增速，表明未来我省一段时期商品房供给将不断加快。同时随着空置面积增速的进一步加大，我省商品房销售面临的严峻形势仍没有得到有效缓解。此外，今后一段时间，随着经济实用房、廉租房等各类社会保障性住房供给的力度大幅增加，也会在一定程度上降低我省商品房的销售量。从需求角度讲，随着城镇化进程的深入、人民生活水平提高、年轻人结婚生子等刚性需求仍然很大，但是目前比较大的问题就是如何将刚性需求转化成有效需求，毕竟在目前我省的房价收入比仍居高不下，加上目前以及未来一部分的市场持续低迷，持币待购的行情使得现阶段我省商品房的有效需求大大不足。如果目前房地产市场持续低迷的行情得以延续，未来一段时间我省商品房存在供大于求的迹象。

3.商品房供应结构性矛盾依然突出。随着房产新政的逐步贯彻落实，中小户型普通商品房的市场供给数量明显增加，且销售也相对较好，表明我省的房地产市场供给结构出现了积极变化。但是同时也应看到，2008年我省经济适用房投资和新开工面积等指标均出现负增长，90平方米以下住宅投资的比重与国家要求还有较大的差距，中小户型、中低价位普通商品房的供给偏紧，供给的结构性矛盾依然突出，需要进一步加大廉租房、经济适用房和中小户型普通商品房的建设力度。

4.房地产市场（金融）风险存在加大的可能性。从我省房地产投资本年资金来源情况看，该指标继续下降，投资所需资金日趋紧张。而目前房地产企业银行贷款今年下半年以来增速也出现回落态势，这预示着银行信贷资金依然紧张，并没有随近两个月信贷政策逐步松动而出现明显改观。随着销售不畅局面的持续，空置面积的不断上升，房地产企业面临的资金压力将会越来越大，尤其是对于自身资金实力本身就不雄厚的中小企业来说，将会出现部分中小企业破产倒闭的情景发生；从消费者按揭贷款这一层面看，该指标今年以来同样下降明显，充分表明了目前居民持币待购，观望气氛浓厚的市场形势。综合上述情况，未来一个时期我省房地产市场可能面临以下风险：一是由于部分企业资金链断裂，发生企业破产倒闭等事件，一方面使得期房购买者受到损失，另一方面也会导致银行贷款以及其他借款到期得不到偿还，发生金融风险，甚至引发社会动荡；二是如果目前市场观望气氛的继续延续，开发商不得不降价销售，引起市场房价的明显下跌，可能引起部分按揭购房者放弃按揭，这一部分风险也会转嫁给银行，房地产市场（金融）存在着风险加大的可能性，值得引起我们的警惕。

三、促进我省房地产市场平稳健康发展的几点建议

1.继续深化改革，健全各类社会保障体制，最大限度提高市场信心。从根本上看，目前造成房地产市场持续萎靡的最大问题就是市场信心不足，而市场信心的有效提升，也并不仅仅是可以通过放松信贷、财政等一些积极宏观政策就能完全解决的了的。目前全球范围的金融危机，造成了我省不少企业尤其是外向型的企业遭遇严重的生存危机，进而发生部分员工收入下降，甚至失业等现象。社会对经济发展预期不佳加上目前存在的医疗、教育等一系列社会保障不健全问题，在目前阶段，不可避免的阻碍了我省商品房销售市场的回暖进程。稳定房地产市场，不仅需要积极的财政货币政策来支持，更应在提高社会收入、完善医疗、教育体制等等多个方面提出切实可行的措施来提升市场信心。

2.继续适时推出房地产健康稳定发展的具体举措。随着国际经济环境的逐步恶化、国内企业效益的不断下滑，资金来源的日趋紧张以及证券市场以及房地产市场的持续低迷，我国政府逐步出台的相关政策措施来稳定经济运行。央行从10月起，多次下调人民币存贷款基准利率和存款准备金率，力度之大，前所未有。10月17日国务院常务会议出台降低房地产交易税费支持居民购房的决议，12月17日国务院再次召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，但是在这些决议的具体实施方面，相关部门还应该有细化的措施来保证其得到有效的执行；目前，我省部分地市也已出台了一些具体措施来救市，如杭州市出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》等。从这些措施的陆续实施，将有力缓解我省企业资金的压力，尤其是对我省房地产市场的意义更大，连续降息有助于一定程度上恢复市场信心和交易量，但具体效果需要作进一步的观察分析。作为省级层面是否需要推出一些具体的举措，进一步促进房地产市场的健康稳定发展。

3.继续加大保障性住房建设，促进中小户型住房的开发力度。从近几年情况看，我省90平方米以下普通商品房、经济适用房等保障性住房投资和销售情况还是不错的，这也为我省房地产业的发展提供了方向选择。因此，应抓住目前供需关系转变的有利时机，加快浙江房地产投资结构调整，加大对保障性商品房建设投资，提升住房品质，大力发展节能与绿色住房,促进我省房地产投资的平稳运行。

4.进一步完善房地产信息发布制度，加强对住房消费心理预期的正确引导。目前部分新闻媒介对房地产市场不负责任的言论，夸大其辞的观点，也在一定程度上对市场销售低迷的行情起到了一定的推波助澜的作用。针对当前部分虚假信息满天飞的情况，相关部门要完善统计信息发布制度，积极构建面向政府、企业和社会公众的信息发布平台，及时公布市场供求和房价情况。全面、及时、准确地发布市场供求信息，增强信息的透明度，使消费者对市场能做出正确的判断，培养广大群众树立科学的住房消费观，引导社会公众合理消费。

展望2009年，我省房地产发展尽管面临着更多的不确定因素，比如市场信心严重不足、地产业企业家信心遭受重创、金融危机的持续影响等等。但同时受我省经济社会的健康发展，人民生活水平不断提高，潜在的住房需求仍然较大以及稳定房市政策的深入实施的等有利因素的影响。综合有利和不利因素，预计2009年我省房地产投资增速可能还将进一步放缓，销售不畅的局面可能还将在未来一段时间延续。