2007年对我国房地产市场来说是极不寻常的一年，以国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为标志，国家采取了多项更严厉、更有针对性的调控措施来促进房地产市场的健康运行。对于我省而言，从总体来讲，房地产投资运行较为平稳，人们住房条件也逐步改善。但同时也曝露出一些问题，值得我们关注和思考。

一、房地产投资运行的主要特征

伴随着国家针对房地产市场的宏观调控政策陆续实施，2007年浙江省房地产投资呈现出较为稳定的总体发展态势。

（一）房地产开发投资

1.房地产投资继续保持较为稳定的增长态势。2007年，全省房地产投资1820.8亿元，比上年增长15.7%，高于同期全社会固定资产投资增长4.6个百分点，增幅分别比今年一季度、上半年回落了4.6和0.7个百分点，但比前三季度加快了0.7个百分点。房地产投资占同期全社会固定资产投资比重为21.6%，比上年上升0.9个百分点。从动态看，我省房地产投资由2007年1-2月的增长20.9%起步，先呈现下降态势，进入第四季度后，投资增长又逐步有所回升。从总体看，我省房地产开发投资增长比较平稳，增幅在全国的位次也比较低，处于倒数4位的水平，增幅远低于全国30.2%的平均水平。

2.不同类型物业投资增长态势迥异，房地产投资结构发生变化。2007年，我省住宅投资1307.5亿元，比上年增长14.3%，占房地产开发投资的比重为71.8%，比上年降低0.9个百分点，从全年住宅投资的运行看，呈现先降后升的态势，投资增速由一季度的22.7%下降到上半年的16.2%，再到前三季度的13.1%后，全年出现一定程度的回升，比前三季度提高了1.2个百分点；商业营业用房投资209.1亿元，增长15.3%，分别比一季度，上半年和前三季度提高了10.3、7.4和3.8个百分点，增速逐步加快，占房地产开发投资的比重为11.5%，与2006年持平；办公楼投资上半年增长较快，下半年增幅回落，全年完成110.7亿元，增长3.5%，占房地产开发投资的比重为6.1%，比2006年下降0.7个百分点。

3.全省设区市房地产增幅差异性比较明显。2007年，绍兴、湖州和嘉兴市房地产投资增长较快，增幅均超过25%，分别为38.9%、30.4%和25.1%，明显高于全省平均增幅。舟山、丽水、杭州、衢州和温州市的增幅在10％－20％之间，分别为18.3％、17.7％、17.2％、15.8％和14.1%。金华和宁波市分别增长9.9％和6.2％。而台州市成为我省房地产投资唯一一个负增长的城市，下降了5.7％。很显然，我省房地产投资增长差异明显，增幅最高市与最低市之间差距达到44.6个百分点。

（二）房地产开发

1.房地产开发规模持续扩大。2007年，全省房屋施工面积18597.9万平方米，比上年增长9.6%，其中，住宅施工面积13728.7万平方米，增长7.9%；房屋新开工面积5229.8万平方米，增长7.9%，其中住宅新开工面积增长8.6%。在宏观调控背景下，我省房屋施工面积及新开工面积均保持了一定的增速，规模继续有所扩大。

2.土地购置面积波动较大。受土地集中招拍挂时间的影响，我省房地产开发企业土地购置面积增减波动较大。2007年，我省房地产开发企业土地购置面积下降4.6%，一季度、上半年和前三季度则分别增长3.3%、8.0%和4.8%，但1-7月和1-8月出现负增长，分别下降4.9%和3.1%，波动较为明显。从我省各年土地开发情况看，土地购置面积自2003年开始，连续三年出现下降， 2003－2005年分别下降6.4%、21.5%和24.5%，2006年转为略增0.8%，2007年再次出现下降。

（三）商品房销售

1.商品房销售增幅出现回落。2007年上半年，我省商品房销售形势逐步好转，出现较为火爆的销售场面，在国家出台相关房产新政后，全省商品房销售增幅出现较大回落。全年商品房销售面积4487.5万平方米，增长26.6%，增幅比前三季度的43.7%回落了17.1个百分点，这是实行房贷新政以来我省商品房销售增幅连续第三个月出现回落。其中，住宅、办公楼和商业营业用房分别增长27.7%、27.0%和9.3%。2007年，我省商品房销售额快速增长，全省商品房销售额2603.8亿元，增长53.8%，虽与前三季度增长73.9%相比，有所回落，但仍处于快速的增长区间。其中，住宅、办公楼和商业营业用房分别增长59.7%、38.1%和19.9%。

2.商品房价格上涨较快。据国家统计局浙江调查总队抽样调查数据显示，2007年四季度全省房屋销售价格同比上涨12.9%，比三季度的涨幅上升了3.7个百分点，增幅明显加快。从11个设区市房屋销售价格涨幅情况看，又有较大差异。舟山、丽水和宁波市排在前三位，同比分别上涨了26.4%、23.2%和14.5%；高于全省涨幅的设区市还有杭州市，同比上涨了13.3%。低于全省涨幅的设区市有温州、绍兴、嘉兴、台州、衢州、湖州和金华市，同比分别上涨了10.6%、10.0%、7.5%、7.2%、3.9%、3.6%和2.5%。

（四）商品房空置

1.空置面积首次出现负增长。2007年，我省商品房空置面积下降7.6%，分别比一季度、上半年和前三季度回落62.7、44.0和28个百分点，这是近几年我省空置面积首次出现负增长。空置面积增幅大幅度回落，表明房地产销售形势趋好的迹象，但需要引起重视的是尽管近一年来出现较大降幅，但是存量面积依然较大。

2.空置结构发生变化。在商品房空置面积中，空置一年内的占46.4％，比2006年的51%下降了4.6个百分点； 1至3年的占50.6％，比上年全年上升了3.9个百分点；三年及以上的占3.0%，比上年全年上升了0.7个百分点。商品房空置结构发生了变化，空置一年以上的商品房所占比例有了明显的上升，而1年内的则出现了下降。

二、房地产投资运行中存在的主要问题

2007年以来，浙江省房地产市场保持了较为平稳、健康的发展态势，有力地拉动了全省固定资产投资的增长。但在发展过程中，也存在着一些值得我们关注和思考的问题。

（一）房地产价格调控政策效应尚未充分显示。近几年，国家针对房地产市场出台的一系列调控措施在实践中，总的说来，并没有收到预期的效果，房屋销售价格上涨仍然较快。2007年，全省房屋销售价格同比上涨8.1%，比2006年的2.5%上升了5.6个百分点。据全国反馈资料，2007年12月，我省杭州、宁波和温州市的房屋销售价格同比仍保持着两位数的涨幅，均居全国70个大中城市的前列。2007年第四季度，受房贷新政的影响，我省房地产市场销售出现较大程度的回落，但是价格仍然在高位运行。进入2008年后，随着新楼盘的逐步上市，我省房价是否会出现 “拐点”，值得我们进一步关注。

（二）商品房供应结构性矛盾依然突出。随着房产新政的逐步贯彻落实，中小户型普通商品房的市场供给数量有所增加，使我省的房地产市场供给结构出现了积极变化，表明国家调控政策效果已经在逐步显现。但是同时也应看到，2007年我省经济适用房投资和新开工面积等指标均出现负增长，90平方米以下住宅投资的比重与国家要求还有很大的差距，中小户型、中低价位普通商品房的供给偏紧，供给的结构性矛盾依然突出，需要进一步加大廉租房、经济适用房和中小户型普通商品房的建设力度。

（三）空置存量较大的问题亟待解决。尽管2007年我省商品房空置首次出现了负增长，但是商品房空置面积中1年以上的比重明显提高，存量商品房的销售将面临更大的压力。同时，自2007年10月以来，与全国大多数省市相似，我省商品房成交量也下降较快，出现“价升量缩”、“持币待购”等浓厚的市场观望气氛，房地产二级市场成交也大幅萎缩，这些都表明目前市场供需双方进入相持阶段，房地产企业的资金链将面临更加严峻的挑战。所以如何制定相应的措施去消化这部分的空置房，进一步营造健康、和谐的房地产市场环境，以促进房地产市场稳定发展，已经成为当前面临的重要问题。

（四）房地产市场秩序还不够规范。当前，我省的房地产开发、交易和中介行为仍有许多不够规范之处，开发商违规开发、虚假宣传、虚假销售合同、囤积房源、内部认购等行为仍有待进一步规范。2007年第四季度，随着房地产业进入观望期，二手房成交明显下降，全国一些中介机构发生倒闭、挟款潜逃等不良现象，也使得买方对二级市场的信心产生了一定程度的影响。二级市场成交量的萎缩，也反过来对房地产一级市场的销售产生了较大的压力。

（五）警惕局部房地产金融风险的发生。中央经济工作会议明确指出，2008年我国实行从紧的货币政策，这无异会对房地产市场产生重要影响。房地产业是最典型的资金密集型行业，资金绝大多数来自银行信贷，不管对于房地产企业和购房者而言都是如此。最近几年，在房地产调控政策日益趋紧的影响下，我省资质较高的房地产企业投资保持较好的增速，所占比例也在不断提高，而资质较低的企业投资则出现明显下降。这些资质较低的中小企业，由于受销售下降，后续融资渠道不畅等影响，存在资金链断裂的风险。从目前情况看，我省房地产开发企业将面临新一轮“洗牌”，部分中小房地产企业的倒闭重组将不可避免地加大银行信贷资金的偿还风险。而对于购房者而言，经过2007年央行的6次加息，承受的贷款成本支出的压力也非常大。如果房价出现大幅波动，对于购买自住用房的，或许房价短期的变化对他们影响不大，但对于那些贷款炒房者，在月供不断增加的情况下，一旦房价出现暴跌，将直接影响他们的还贷能力，这也预示着银行的个贷风险也很大。尤其是2007年，美国发生的次贷危机也应该促使我们对潜在的金融风险产生足够的警觉。

三、2008我省房地产投资展望

2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台，这标志着中国房地产市场的政策与发展模式发生了根本性的改变。这一系列房产新政的贯彻实施，必将对我省2008年房地产市场的运行产生决定性的影响。

展望2008年，我省房地产发展必将迎来极为关键的一年。尽管面临着一些不确定因素，比如持续从紧的货币政策、市场观望气氛浓厚、土地出现流拍、股市财富效应的弱化等等。但是经历了连续几年的宏观调控，我省房地产市场渐趋理性，房地产企业应对调控的能力有了明显加强，同时受我省经济社会保持又好又快发展，人民生活水平不断提高，潜在的住房需求仍然较大，房产新政为解决商品房结构性矛盾提供了强有力的政策支持，投资性需求的明显减弱等有利因素的影响，预计2008年我省房地产投资将继续呈现较为平稳的增长态势。