在经历了近几年国家连续出台的房地产宏观调控之后，2006年浙江房地产开发投资在2005年全面降温后进入调整期，全年投资一直保持了个位数增长，从第四季度开始，投资增幅略有回升，商品房销售面积和土地购置面积先后由下降转为增长，商品房空置面积增长也表现出缓和的趋势，但房地产新开工面积、房屋竣工面积等主要指标仍处于下降的态势，预计2007年我省房地产投资将继续呈调整的运行态势。

一、2006年浙江房地产投资总体运行情况

1.房地产宏观调控成效显著，投资调整迹象明显。房地产作为国民经济中最具发展潜力的一个新兴产业，自2000年以来受市场需求拉动发展迅猛，“十五”时期年均增长36.5%。但针对住房价格上涨过快、供应结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等突出问题，国家从国民经济和社会发展全局出发，从保持房地产市场的健康稳定发展出发，自2004年以来连续出台了房地产宏观调控政策，我省房地产业发展步入调整期。2006年，全省房地产开发投资1572.8亿元，比上年增长8%，增幅分别比上年（快报数据）和“十五”时期回落4.3和28.5个百分点。从全年运行走势看，一季度、上半年、前三季度房地产开发投资分别增长2.2%、5.7%和5.9%，全年一直保持个位数的增长，与“十五”时期各年份的高速增长相比，调整幅度较大(见图1)。

2.房地产投资增幅在全国处于比较低的水平。从全国范围来看，2006年浙江房地产投资总额列江苏（1901亿元）、广东（1834.3亿元）和北京（1719.9亿元）后，居全国31个省、市、区的第4位，上海和山东则分居第5和第6位；投资额占全国（19382.5亿元）及东部地区（12383.5亿元）的比重分别为8.1%和12.7%；投资增幅分别比全国（21.8%）和东部地区（17.4%）低13.8和9.4个百分点，仅高于上海、宁夏和青海，居全国倒数第4位。

3.全省设区市房地产增幅差异性比较明显。2006年，丽水、绍兴、宁波和舟山房地产投资增长较快，增幅达到两位数，分别为31.5%、23.7%、20.7%和19.6%，均明显高于全省平均增幅。其中宁波和绍兴市投资总量比较大，分别占全省房地产投资的19.9%和8.1%，对全省房地产投资增长影响较大；温州市增长9.6%，略高于全省水平；杭州、湖州、衢州分别增长7.8%、5.4%和4.5%，增幅分别比全省低0.2、2.6和3.5个百分点；嘉兴、金华和台州则分别下降4.2%、8.7%和12.6%。很显然，增幅最高市与最低市差距达44.1个百分点，应该说差距还是比较大的。并且，在宏观调控下，资本总体上有向中心城市集中的趋势，2006年杭州、宁波和温州三市投资总量占到全省房地产投资的58.7%，比上年提高了3.7个百分点。

二、房地产投资运行的主要特征

1.住宅和商业营业用房投资规模缩小，办公楼投资规模扩大。随着宏观调控政策措施的贯彻落实和市场自身的调节作用，住宅、商业营业房、办公楼投资形成此消彼涨的态势，住宅投资增幅和比重在上年回落的基础上呈现进一步回落的趋势。2006年，全省住宅投资1142.9亿元，增长4.9%，占房地产开发总量的比重为72.7%，增幅和比重分别比上年回落6.3和2.1个百分点；商业营业用房增长6.6%，比重为11.5%，增幅提高了4.8个百分点，比重则下降了0.3个百分点；办公楼投资比较迅猛，增长57.4%，增幅分别比全部房地产投资和上年提高了49.4和45.5个百分点，占房地产投资的比重为6.8%，比上年提高2.2个百分点；其他用房增长9.9%，比重为9.0% (见表1)。

表1 浙江省2004－2006年房地产开发结构

2.商品房供给有所减少，销售压力增大。随着房地产业步入调整期，商品房供给减少，销售节奏明显放缓。2006年，全省房屋竣工面积为3717万平方米，比上年下降10%，增幅比上年回落28.3个百分点。其中，住宅竣工2882万平方米，下降10.2%；办公楼竣工面积107万平方米，下降34%；商业营业用房竣工387万平方米，下降14.6%。随着房地产新政的实施，市场观望气氛日渐浓厚，再加上股市对资金的分流影响，房地产销售面临较大的压力。2006年前10个月，商品房销售面积一直处于下降的态势，到11月份才转为增长，全年商品房销售面积3495万平方米，比上年增长5.7%。其中住宅和办公楼销售分别增长6.0%和8.4%，商业营业房销售下降了1.9%。2006年个人住房信贷余额增长23.4%，虽比上年提高5.0个百分点，但比2003年和2004年增幅分别下降了31.8和19.7个百分点。

3.商品房价格涨幅明显回落。据国家统计局浙江调查总队抽样调查数据显示，2006年全省全年商品房销售价格上涨2.9%，涨幅分别比上年和“十五”时期（14.6%）回落6.8和11.7百分点。分季度情况看，一季度、二季度、三季度、四季度分别上涨2.6%、1.9%、2.9%和4.1%，均在低位运行。分市情况看，除丽水市涨幅超过两位数，达到10.2%以外，其他各市都在5%以下。其中，绍兴、湖州、衢州、嘉兴分别上涨4.2%、3.5%、3.3%和3.2%，高于全省平均涨幅；杭州上涨2.9%，与全省持平；舟山、宁波、台州、温州、金华分别上涨2.7%、2.4%、2.0%、0.9%和 0.7%，低于全省平均涨幅。

4.房地产新开工面积持续下降，土地购置面积与上年基本持平。面对激烈的市场竞争和房地产宏观调控政策，我省房地产投资一些先行指标出现连续下降。土地购置面积自2003年出现首次下降以来，已连续三年呈下降态势，2003－2005年分别下降6.4%、21.5%和24.5%，2006年前11个月也一直处于下降状态，同比下降5.7%，全年则从下降转为略增0.8%（见图2）；土地开发面积这两年也持续下降，2004年和2005年分别下降0.9%和21.3%，2006年全省土地开发面积1161万平方米，下降11.5%。受土地供应缩减的影响，全省新开工楼盘减少，2005年新开工面积降幅为13.3%，2006年新开工面积4804万平方米，下降1.1%。

三、房地产投资运行中值得关注的几个问题

1.土地价格上涨较快，房地产投资成本逐年提高。2002-2005年我省居民住宅用地价格年均涨幅在20%以上。在此基础上，2006年我省房屋及住宅用地价格又分别上涨了13.9%和15.2%（国家统计局浙江调查总队抽样调查数据）。一般来说，土地成本约占房地产开发成本的三分之一，土地价格涨幅过快，是导致房价居高不下的一个重要原因。同时，未来绿色节能型住宅是房地产开发的一个重要方向，随着新材料新技术的应用，房屋开发成本会进一步上升。2006年，我省房屋及住宅工程（主要是建筑安装工程）每平方米造价分别增长了4.5%和6.0%，高于商品房销售价格增幅。由于土地、原材料、人工价格特别是土地价格的大幅上涨，使房地产投资成本呈现逐年上升的趋势，成本压力大大增加。

2.商品房空置面积快速增长，空置 1年以上比重明显提高。商品房空置面积相当于房地产业的一个景气指标，随着房地产市场供需关系的变化，其波动起伏十分明显。2001年空置面积增长12.3%，2002年、2003年市场需求旺盛，商品房空置面积连续2年下降，分别下降6.2%和12.3%。2004年后，市场供求发生了变化，空置面积也随之大幅增长，2004年和2005两年分别增长了32.4%和65.1%，2006年空置面积继续上行，上半年和前三季度涨幅达到了1.3倍和87%，年末随着竣工面积出现下降，空置面积增长22.8%，表现出一定程度上的缓解。从空置类型分析，2006年住宅空置面积增长24.8%，商业营业用房增长29.4%，办公楼下降了3.7%。从空置年限分析，空置1年以内的占50.3%，1年以上的占了49.7%，比上年提高了16.1个百分点。商品房空置面积的快速增长特别是空置 1年以上比重明显提高，表明目前市场供需双方进入观望相持阶段，房地产企业的销售面临严峻的挑战。

3.经济适用房投资总量较小，结构性矛盾仍然存在。国务院发布“国六条”明确指出要“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。”在省委省政府的合理引导和有效调控下，我省房地产市场总体呈现平稳发展态势，住房结构逐步得到优化。但同时也要看到，我省房地产投资结构性矛盾依然存在，消费者买不到合适的房与开发商手中空置商品房增加的现象并存，大户型、中高档住房空置增多与小户型、中低价位的住宅和经济适用房不足的现象并存。2006年，我省经济适用房投资71.5亿元，增长15.9%，远高于房地产投资增幅，但占住宅投资的比重仅由2005年的5.6%上升到6.3%，老百姓对住房的有效需求与房地产市场的供给还有一定的距离，房地产结构调整的任务还很艰巨。

四、2007年房地产投资运行展望

展望2007年，浙江的企业家对房地产业的发展还是比较乐观的。据国家统计局浙江调查总队的景气调查显示，2006年四季度我省房地产业景气指数出现了明显回升，房地产生产经营状况有所改善。但调整住房结构、稳定住房价格仍是2007年房地产宏观调控的主基调，税收杠杆将在调控过程中发挥更大的作用。同时还存在着加息等不确定因素。综合多方面因素，预计2007年我省房地产业仍将继续处于调整期，但运行较为平稳，不太会发生大起大落的现象，老百姓关心的住房供应结构将会进一步得到改善。

（投资处 余晓梅）