房地产业作为国民经济的先导性、基础性产业，关联度高、带动力强，以房地产业为主导的产业链是推动地区经济增长的重要力量。同时，房地产业在加快城市化进程、加快人口集聚、改善人民生活、扩大城市就业，提升城市形象等方面具有十分重要的作用。近年来，随着浙江经济的快速发展，我省房地产开发业发展较快，投资规模逐步扩大，投资结构明显优化，房地产开发企业的实力不断增强，其在经济社会发展中的地位和作用日益突出，愈来愈被人们所重视。本文通过2008年第二次经济普查数据，结合近几年来相关统计资料，对浙江房地产投资的规模、结构和效益现状进行较为深入的分析，并对房地产开发投资运行中存在的问题、如何保持稳定发展进行一些研究和思考，旨在为制定我省房地产发展规划及相关政策提供参考依据。

一、浙江房地产投资规模分析

房地产投资规模可分为房地产投资的主体规模、建设规模、开发投资规模。随着经济的发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高，城镇居民对住房需求也日益加大，房地产业也得到了较快的发展，规模逐步扩大，企业实力日益增强。

（一）主体规模

1.房地产开发法人单位和从业人员数量增加。2008年，我省房地产开发业拥有法人单位5600家， 与2004年(第一次经济普查年)相比，增长52%，4年间增加1915家，平均每年增加479家。2008年末，我省房地产开发从业人员9.52万人，比2004年增加2.28万人，增长31.5%。

2.从业人员学历相对较高，资质等级以三、四级和暂定为主。

2008年，我省房地产开发业从业人员中，具有研究生及以上学历人数1533人，具有大学本科学历人数19778人，具有大专学历人员33644人，具有高中学历人员28079人，具有初中及以下学历人员12168人。大专及以上学历人员占总从业人数的近六成，为57.8%。2008年，我省一级、二级、三级、四级、暂定及其他资质房地产开发企业分别为116家、539家、1686家、768家和2491家，所占比重分别为2.1%、4.9%、30.1%、13.7%和44.5%。

3.房地产开发企业资产逐步扩大、实收资本不断充实。2008

年，我省房地产开发企业资产为11535.40亿元，是2004年的2.17倍；平均每个企业资产2.06亿元，比2004年增加0.62亿元，增长43.1%。实收资本是投资者投入企业的可作为长期周转使用的经营资金。2008年，我省房地产开发企业实收资本达到1986.09亿元，是2004年的2.6倍；平均每个企业实收资本0.35亿元，比2004年增加0.15亿元，增长75%。

表1 浙江房地产开发企业主体规模指标

4.房地产开发企业以私营和其他有限责任公司为主。从所有制结构分析，2008年，我省内资企业5289家，占全部开发企业的94.4%；港澳台商及外资企业分别为162家和149家，占全部开发企业的2.9%和2.7%。内资企业中私营企业和其他有限责任公司分别为2885家和1915家，分别占全部企业的51.5%和34.2%；完成投资720.4亿元和905.19亿元，分别占总投资的35.6%%和44.7%。

（二）建设规模

1.房地产开发建设规模有所扩大。2008年，我省房地产开发投资房屋施工面积为19273.33万平方米，比上年增长4.9%，是2004年的1.37倍。其中住宅、办公楼、商业营业用房及其他物业施工面积分别为13688、1119、1996和2470万平方米，分别比上年增长1.8%、11.8%、7.2%和20.1%。2008年，房地产开发房屋竣工面积4458.26万平方米，比上年增长8.7%，是2004年的1.25倍，其中住宅、办公楼、商业营业用房及其他物业竣工面积分别为3261、193、411和593万平方米，分别比上年增长6.8%、19.5%、-15.2%和48.5%。可见，2008年房地产市场虽然面临较大的压力，但我省房地产开发投资房屋施工面积及竣工面积均保持了一定的增速，开发建设规模有所扩大。

2.房地产土地开发量下降，但地价增长较快。2008年，我省房地产完成开发土地面积1251.88万平方米，购置土地面积1834.29万平方米，待开发土地面积2059.47万平方米，均比2004年下降。2008年土地成交价款为460亿元，成交均价为每平方米2507.8元，比2004年每平方米增加755.7元，增长43.1%。

3.商品房销售面积减少，但商品房销售额增加。2008年，我省房地产开发投资商品房销售面积为2992.20万平方米，比2004年下降2%；房地产开发投资商品房销售额为1873.68亿元，比2004年增长98%。

表2 近几年浙江房地产开发企业建设规模情况

4.待售1-3年面积占待售总量的59%，住宅待售面积比重偏高。2008年，我省商品房屋待售面积为1037.32万平方米，其中，待售1-3年面积为611.66万平方米，所占比重为59%。从物业结构来看，住宅待售面积为430.93万平方米，比重为41.6%；办公楼待售面积为56.95万平方米，比重为5.5%；商业营业用房待售面积为347.85万平方米，比重为33.5%；其他房屋待售面积为201.60万平方米，比重为19.4%。

（三）开发投资规模

1．房地产开发投资占限额以上固定资产投资的比重近四分之一。随着企业规模的扩大，我省房地产开发投资呈现稳步增长势头。2008年，全省房地产开发投资规模为2023.12亿元，是2004年（1353.07亿元）投资规模的1.5倍。2008年浙江房地产开发投资额比上年增长11.1%，同比增幅略高于同期限额以上固定资产投资增幅0.1个百分点。房地产开发投资占限额以上固定资产投资的比重为23.7%。

2.房地产开发投资集中度较高。2008年，我省5600家房地产开发企业中，实际有开发投资额的企业只有2822家，完成开发投资额2023.12亿元。其中，开发投资额1亿元以上企业601家，完成开发投资额1421.82亿元；开发投资额在5000万元至1亿元之间的企业466家，完成开发投资额332.26亿元；有开发投资额且开发投资额在5000万元以下的企业1755家，完成开发投资额269.04亿元；144家房地产开发企业在2008年有销售但没有投资额产生。共有1067家开发投资额在5000万元以上的房地产开发企业完成投资额1754.08亿元，占全省房地产开发企业投资额的86.7%。

3.定金及预收款是房地产开发投资最重要的资金来源，其次为企业自筹资金和国内贷款。2008年，我省房地产开发企业开发投资资金来源合计3670.63亿元，是2004年的1.55倍，房地产开发投资资金来源规模逐步扩大。其中，上年结余、国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他资金来源分别为683.41、66.46、27.47、756.70、862.50、482.40和193.54亿元，分别占资金来源合计的比重为18.6%、18.1%、0.8%、20.6%、23.5%、13.1%和5.3%。

表3 近几年浙江房地产开发企业开发投资规模情况

4.民营房地产开发企业投资活跃。在2008年浙江房地产开发投资中，国有投资234.80亿元，与上年相比基本持平；非国有投资1788.32亿元，比上年增长12.7%。其中，民营房地产开发企业投资1625.91亿元，比上年增长12.9%，占全省房地产开发投资的比重为80.4%，民营房地产开发企业投资已成为拉动我省房地产业投资增长的主导力量。

二、浙江房地产投资结构分析

（一）成本构成结构

1.建筑工程投资的比重超五成，设备工器具购置费比重偏低。按照房地产投资构成划分，房地产开发投资可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置和其他费用。2008年，浙江房地产开发投资额中，建筑工程投资1106.91亿元，比重为54.7%；安装工程投资92.61亿元，比重为4.6%；设备工器具购置24.48亿元，比重为1.2%；其他费用799.12亿元，比重为39.5%。与限额以上固定资产投资构成相比，房地产开发投资中设备及工器具购置费用比重很低。2008年，我省限额以上固定资产投资构成中设备与工器具购置费用比重为43.1%，高于房地产开发投资中设备及工器具购置费用比重近42个百分点。

2.土地购置费和土地开发投资所占比重近三分之一。2008年，我省房地产开发投资中，土地购置费和土地开发投资之和所占比重为32.3%。其中，土地购置费为604.35亿元，所占比重为29.9%；土地开发投资46.17亿元，所占比重为2.3%。

（二）物业类型结构

1.房地产开发以商品住宅为主，开发投资结构有所调整。从物业类型结构看，2008年，浙江房地产开发投资中，住宅、办公楼、商业营业用房及其他物业分别投资1426.6、137.4、208.7和250.4亿元，分别比上年增长9.0%、25.5%、0.4%和27.8%，占房地产开发投资的比重分别为70.5%、6.8%、10.3%和12.4%。2008年，受整个经济环境和宏观调控政策的影响，我省住宅和商业营业用房投资比重均出现了回落，与2004年相比，住宅的比重回落3.2个百分点，商业营业用房的比重回落2.7个百分点；而办公楼和其他物业类型的比重却有所上升，其中办公楼的比重提高1.9个百分点，其他物业类型的比重提高4.0个百分点。

2.商品住宅投资中以90—140平方米住宅投资为主。从户型结构看，2008年，我省商品住宅投资中，90平方米及以下住宅投资372.27亿元，占商品住宅投资比重为26.1%；140平方米以上住宅投资501.06亿元，占商品住宅投资比重为35.1%；90—140平方米住宅投资553.22亿元，占商品住宅投资的比重为38.8%。

（三）财务结构情况

1.房地产开发企业资产负债率较高。2008年，我省房地产开发企业资产合计11535.40亿元，负债合计8837.79亿元，净资产（所有者权益）2697.61亿元，房地产开发企业总的资产负债率为76.6%。

2.房地产开发企业销售利税率较高。2008年，我省房地产开发企业实现主营业务收入2225.84亿元，实现利税369.90亿元，销售利税率达到16.6%。

3.房地产开发企业人均劳动报酬较高。2008年，我省房地产开发企业年平均从业人数91776人，实现劳动报酬405765万元，

人均劳动报酬达到4.42万元/人。

（四）地域结构分析

1.房地产开发投资主要集中在杭甬温绍地区。2008年，从全省11个设区市的房地产开发企业个数看，杭州市有1315家房地产开发企业，占全省5600家的比重为23.5%，近四成的比重使得杭州市在房地产企业个数上占绝对的优势；从全省房地产开发投资额地区分布看，杭州、宁波、温州、绍兴四个市共投资1344.61亿元，占全省2023.12亿元投资额的比重为66.5%；从全省商品房销售面积地区分布看，杭州、宁波、金华、嘉兴四个市共销售1893.4万平方米的商品房，占全省2992.20万平方米商品房销售面积的比重为63.3%。

表4 浙江房地产开发投资分市主要经济指标

2．全省设区市房地产投资增幅差异十分明显。2008年，台州和嘉兴市房地产投资增长较快，增幅均超过20%，分别为31.9%和22.6%，明显高于全省平均增幅；杭州、温州、湖州、绍兴和金华市的增幅在10%－20%之间，分别为18.6%、14.0%、12.5%、13.1%和16.1%；宁波、衢州、舟山和丽水市均出现负增长，分别下降7.6%、3.3%、0.5%和25.9%。增幅最高与最低市之间差距达57.8个百分点。

三、浙江房地产投资效益分析

（一）社会效益

1.改善了居民的居住和单位的办公条件。房地产业投资规模的扩大，为社会提供了相当大的房屋存量，使居民的居住水平和单位的办公条件得到明显提高。2008年，我省房地产开发企业竣工商品住宅249654套，其中别墅、高档公寓6001套，经济适用房19344套。随着商品住宅的需求快速增长，有效的改善了城镇居民的生活环境。建成了大量功能齐备、配备完善、环境幽雅的住宅小区，使居民的居住环境得到极大改善。2008年，通过房地产开发投资，建成竣工办公楼192.74万平方米，竣工商业营业用房411.37万平方米，促进了单位和个人办公条件的改善。

2.为社会就业拓宽了渠道。2008年，我省房地产开发企业直接吸纳的就业人员年平均人数达到91776人，物业管理吸纳就业人员年平均人数达到120442人、中介服务吸纳就业人员年平均人数达到19719人、其他房地产业吸纳就业人员年平均人数达到19240人。房地产业为浙江社会就业的改善，起到了重要作用。

3.为旧城改造新区开发、推进城镇化建设做出了贡献。实行“土地有偿使用”以来，本着“以路带房，以房养路”的思路，房地产业的发展在旧城改建新区开发中发挥了重要作用，城区市容市貌得到了翻天覆地的变化，城区地域空间不断拓展。新区的开发更是为房地产业的发展提供了新的发展空间，大大提高了我

省的城市品位，同时也为推进城镇化建设做出了贡献。

（二）经济效益

1.房地产业增加值占全省生产总值的比重为4.9%。近年来，随着房地产市场的不断升温，房地产开发投资规模迅速扩大，房地产业的快速发展，对经济总量增长的贡献率日益提高，产业地位不断增强，房地产业已成为全省经济新的增长点。2008年，我省房地产业增加值1052.0亿元，比2007年增长2.5%，比2004年增长50.3%，占全省生产总值的比重为4.9%。

2.促进了相关产业的发展。房地产业是国民经济发展的基础性和先导性产业，与国民经济其他行业有密切的关联，其发展带动了一大批相关产业的发展。商品房的生产和消费与建筑、建材、钢铁、水泥、冶金、纺织、化工、机械、家用电器、家具、装修装饰、工程监理等紧密关联，房地产开发投资的快速增长，极大地促进了相关产业的发展。

3.企业经济实力增强，增强了地方财力。经过近几年的快速发展，全省房地产开发企业经济实力明显增强，盈利能力逐步提高。2008年，浙江房地产开发业主营业务收入2225.8亿元，比2004年增加1184.6亿元，增长1.1倍；营业利润290.2亿元，比2004年增加182.6亿元，增长1.7倍。伴随着房地产业的发展，各级政府通过土地出让金、城镇土地使用税、契税、土地增值税、与房地产有关的营业税金及附加等直接税收和间接税收方式，获取了大量的财政收入，从而给社会经济发展带来了巨大的资金来源。2008年，房地产业应上交的税收（主营业务税金及附加、管理费用中的税金、所得税）232.29亿元，占全省地方财政一般预算收入的12.6%。土地收入也成为地方政府收入的重要来源之一。

4.带动相关金融产业的发展。2008年，我省房地产开发投资本年到位资金中，国内贷款664.62亿元，个人住房按揭贷款482.40亿元，产生的贷款利息已成为浙江金融业一笔重要的收入来源。

四、浙江房地产开发投资发展中存在的主要问题

在全面建设小康社会的新时期，随着新型城市化的不断推进，大多数居民已步入以解决“住、行”为主要内容的消费升级阶段，为房地产开发业提供了巨大的市场空间；房地产开发业的高利润空间，使大量的金融资本进入房地产开发业，房地产开发业有了较大发展。近年来，国家采取了多项有针对性的调控措施来促进房地产市场的健康运行，浙江房地产投资运行总体上较为平稳，人们住房条件也逐步改善，但还是存在一些问题。

1.房地产总体紧缺和结构性矛盾仍然存在。当前房地产市场主要还是以首次购房需求和改善购房需求为主，住房需求呈现很大的刚性，并将在较长时期内保持上升趋势。但由于土地资源的稀缺性，决定了住房供应量不可能无限增大，而且房地产具有供给弹性小而需求弹性大的特点，因此，房地产总体紧缺的矛盾在短时间内很难缓解。就供给结构来说，中小户型商品房供应仍然不足。随着房产新政的逐步贯彻落实，中小户型普通商品房的市场供给数量明显增加，且销售也相对较好，表明我省的房地产市场供给结构出现了积极变化。但是我省经济适用房、廉租房和90平方米以下商品房住宅投资的比重还比较低，中小户型、中低价位普通商品房的供给偏紧，廉租住房供应量少，保障面太小，经济适用房地段偏远，房价与申购对象的收入相比过高，超出了困难家庭的购买能力。

2.土地价格上涨过快。近年来，我省居民住宅用地价格年均涨幅都在20%以上，2008年住宅用地价格又上涨了30.6%。而住房建安工程造价每年只增长5-6%，2008年增幅仅为4.5%，远低于地价增长。随着地价的飞速上涨，地价占房价的比重也在不断提高，从原来的30%上升至目前的50%，地价对房价的影响可想而知，控制地价才能有效控制房价。

3.房地产开发企业自有资金比例较低，房地产市场（金融）风险存在加大的可能性。房地产业是资金密集型行业，但目前企业多元化融资渠道严重不足，资金来源主要依靠银行贷款、购房者的预付款、按揭款。2008年，我省房地产开发企业自有资金占资金来源比例仅10.3%，企业自有资金不足，资产负债率较高，从我省房地产投资本年资金来源情况看，该指标继续下降，投资所需资金日趋紧张。一旦商品房销售形势不好，房地产企业面临的资金压力将会越来越大。房地产市场可能面临以下风险：一是由于部分企业资金链断裂，发生企业破产倒闭等事件，一方面使得期房购买者受到损失，另一方面也会导致银行贷款以及其他借款到期得不到偿还，发生金融风险，甚至引发社会动荡；二是如果市场行情不好，观望气氛浓厚并延续，开发商不得不降价销售，引起市场房价的明显下跌，可能引起部分按揭购房者放弃按揭，这一部分风险也会转嫁给银行。可见，房地产市场（金融）存在着风险加大的可能性，值得引起我们的警惕。

4.居民收入增长赶不上房价的增长，收入对房价不能形成较强的支撑。近年来，浙江经济发展很快，2008年全省按常住人口计算的人均地区生产总值为4.2万元，比上年增长8.6%；城镇居民人均可支配收入2.3万元，比上年增长5.4%。但是居民收入的增长赶不上房价的增长。2008年，我省商品住宅每平方米平均价格为6144元，比上年上涨9.3%。用商品住宅平均价格与城镇人均住宅建筑面积的乘积除城镇居民家庭年人均可支配收入，计算出浙江2006、2007和2008年3年的房价收入比分别为6.9、9.5和9.3，呈现递增的趋势，大大高于国际公认3-6的合理区间。从各市的情况看，温州和杭州的房价收入比最高，分别为12.5和11.5；宁波、舟山和丽水的这一指标也都在9.0以上。目前的房价，对于我省大部分居民、特别是中低收入家庭而言，已经不能形成强有力的支撑，表现为支付能力不足。

5.一些负面影响值得关注。房地产业高速发展，在其创造了可观的经济效益、社会效益的同时，一些负面影响也开始逐步显现。如房价过高所带来的创业成本问题、弱势群体的住房救济问题、住房消费比重过高所引起的消费结构失衡问题、房价持续上涨所累积的泡沫风险等等。这些问题目前来看虽然只是些苗头，尚未产生严重影响，但其对整个经济发展的影响、对房地产业自身的可持续发展都将会产生一定的负作用。

五、促进浙江房地产开发投资可持续发展的一些思考

，此比上年上涨了业实现差距达到了通过近几年的迅速发展，浙江房地产业已具规模，各方面建设已有所成就。但是，在发展过程中也出现了一些新情况、新问题。如何加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究和制定对策以解决发展过程中存在的问题，是保持全省房地产市场稳定、健康和可持续发展的关键。住房问题是民生基本问题，它既有商品属性，更有保障性质。它既是为居民提供住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区别。居者有其屋，一些国家甚至把“享有住”的权利写入了宪法，如西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定，政府应该明确所有阶层都能获得住房，并规定政府各部门必须有责任制定住房计划，以保证下层人民的住房权利。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满足社会的理想目标。为此，提出以下建议。

1.继续加大普通住宅的土地供应，保持适度合理的发展规模。住房制度改革已实施20余年，买房成为消费者唯一的选择。从市场需求来看，我省经济的快速发展和城市化进程的不断推进，将推动住房需求的刚性增长。不论是住房困难家庭，还是急需改善型的家庭，不论是为子女就学，还是为结婚需要，都处于住房消费的高峰期。再加之大量人口进城居住、就业，将形成巨大的住房需求。另外，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。而供给又受到资源约束的刚性制约，特别是土地供应能力有限。因此，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。在继续保持房地产业发展的同时，要加大对供需双方的结构调整力度，在有限的供给能力下，优先解决最基本的住房需求，多开发一些中低价位、中小户型商品房，构建合理的住房建设和消费模式。

2.加大保障性住房建设力度，减轻中低收入者购房负担。保障性住房供应不仅是一项重要的公共政策，而且也是一项宏观经济调控政策。住房制度改革以来，住房建设片面依赖市场而忽略保障的做法，导致一些中低收入家庭没有能力购房改善居住条件。保障性住房制度可以说是政府保障住房民生的职能回归。另一方面，房地产调控能否取得明显成效，关键之一在于保障性住房供应是否充足、是否解决中低收入者的住房困难。从近几年情况看，我省90平方米以下普通商品房、经济适用房、保障性住房投资和销售情况还是不错的，这也为我省房地产业的发展提供了方向选择。因此，应加快浙江房地产投资结构调整，加大对保障性商品房建设投资，提升住房品质，大力发展节能与绿色住房，促进我省房地产投资的平稳运行。

3.合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。近几年我省商品房价格上涨速度相当快。虽然由于土地、建材、人工成本、房屋质量的提高、新材料新技术的应用促使开发成本上升，房屋价格总体上呈上升趋势，但价格过度背离价值，一方面会使投机者有机可乘，扰乱房地产市场秩序，另一方面也会抑制房地产市场的正常需求，增大市场风险，并抑制有效需求，延续城乡居民改善住房的时间。因此，要合理引导住宅消费，树立适度消费、梯度消费观念，抑制投资投机性购房需求。建议有关部门加强测算，对销售价格远超过成本的垄断价格应予以制止甚至惩罚，保持适度的房价。

4.引导企业主动适应调整，向规模化发展，提高竞争能力。作为房地产市场经营主体的各开发企业要进一步认清形势，不失时机地根据宏观调控的新要求和市场变化的新形势，主动、及时地调整企业发展战略和市场营销策略。一是实力较强的房地产企业结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，应适当控制发展速度和规模，防止盲目扩张；二是开发企业间应积极加强联合，以合作、合资、兼并、收购等各种方式实现资源的汇集、资产增加及资本的扩张，实现开发企业的规模化经营，提高行业集中度，减少行业资源的浪费；三是在发展的战术上和管理上，要进一步苦练内功，在提高房屋质量、降低成本开支、强化售后服务、提升品牌形象等多方面下功夫。只有不断进取，不断创新，创造出与人们需求和购买力相适应的产品，才能增强企业发展的可持续性。

5.进一步完善房地产信息发布制度，加强对住房消费心理预期的正确引导。相关部门要完善房地产市场统计信息发布制度，积极构建面向政府、企业和社会公众的信息发布平台，及时公布市场供求和房价情况。全面、及时、准确地发布房地产市场供求信息，增强信息的透明度，使消费者对市场能做出正确的判断，培养广大群众树立科学的住房消费观，引导社会公众合理消费。

综上所述，经过十几年的发展，我省的房地产开发业取得了不错的发展态势，尽管面临着许多的不确定因素，比如金融危机的持续影响、政府部门连续几年的宏观调控等等，但我省房地产市场发展已渐趋理性，房地产企业应对调控的能力有了明显加强，同时受我省经济社会保持又好又快发展，人民生活水平不断提高，潜在的住房需求仍然较大，房产新政为解决商品房结构性矛盾提供了强有力的政策支持，投资性需求的明显减弱等有利因素的影响，预计今后几年我省房地产投资将继续呈现较为平稳的增长态势。